外資系ホテル開発の建設プロジェクトスキーム構築について話せます
■ 具体的な経験の内容
外資系ラグジュアリーホテル開発のプロジェクトの企画から施設竣工までプロジェクトマネジャーとして複数経験しました。ホテルプロジェクトは他の用途に比べて独特なスキームと与条件があります。外資系のオペレータ―ともなると特有の与条件が多く介在します。それを紐解いて、スケジュール、コスト、品質について、クライアントとホテルオペレーター両者の満足を得た上で、開業させることができました。
■ 実績や成果
・一つは、日本発進出のブランドを誘致、当初の想定予算よりも下げながらも、品室を維持し、満足を得られたことが成果となります。
・一つは、ハイブランドな立地にふさわしく、竣工後もそのハイブランドな場所で唯一のラグジュアリーブランドホテルとして成功できるオペレータ―を選定できたこと、そもそも事業として成立させ竣工できたことが成果になります。
■ 外資系ホテル開発の課題、その課題をどう乗り越えたか
大きな課題は3点になります。
①クライアントとの想定スケジュールが短期であったこと。
②クライアントの想定事業費が小さかったこと。
③発注戦略なしにコスト、スケジュールを設定していたこと。
①については、クライアントが投資会社様ですとノウハウなどがないため設計期間、施工期間が短く、最終的な開業時期までがあまり時間がないという事態になります。外資家ホテルになると海外とのやりとりなど、通常よりも時間がかかりますが、今回は発注方式と各工程をラップさせることでスケジュールの問題をクリアにしました。それは、私がホテルの設計経験があるからこその解決策でもありました。
②投資会社様となると想定予算があるため、予算を変えることは非常に難しい作業です。ただし、ホテルブランドのランクと建設費は多少比例関係にあるので、当初の設定予算が非常に重要になります。今回は少なかったのですが、発注戦略（発注の仕方）による競争をかけたコスト圧縮と施工方法の再検討によるコスト圧縮により建設費を抑えらえれ、最終的な事業費も予算内へ収めることができました。
③コスト、スケジュールは上記でも記載しましたが、発注戦略がとても重要になってきます。スキームが最終的なコストを決めるといっても過言ではありませんが、それがこのケースではありませんでした。すこで、私が着手したことは、本PJのチーム編成になります。チーム編成を考えると、スケジュールは必然的に考慮する必要がでてきます。工事の発注も視野に入れたチーム編成になるので、コストも合理化することが可能となり、目標とするコストにするための戦略が構築ができました。
建設プロジェクトは同じことをしてもタイミングがあるので、時点時点で適切な検討を行い、実行できるかが重要なポイントだと考えます。
■ 業界構造（トレンド/主要プレイヤー/バリューチェーン等）の知見の有無
建設業界のすべてをお伝え可能ですが、ホテル特有の進め方、やり方をお伝えします。
■ お役にたてそうと思うご相談分野
不動産開発における技術、スキーム、発注戦略etc
■その他
地域: 日本国内（全国規模）
役割: プロジェクトマネジメント経験（発注戦略、スキーム策定、技術検証）
規模: 外資系ラグジュアリーホテル建設（客室数80～200、スパ、レストラン、プールなどのフル実装）