マンション集合住宅日程、コスト等について話せます
■背景
ビザスクからアンケートがあり、回答したところ
本件案件のマッチングに繋がりました。
不安な面は事前にアジェンダを頂いていたのでなくアドバイスする側も安心できたことで、両者ストレスなくスムーズに進行することが出来たと存じます。
■日程
多くの場合、マンションの工事着手、竣工など、売上をいつ計上するか、事業主（施主）、または在職していた長谷工コーポレーション、共に違うため、四半期ベースでの1案件の日程遅延が売上に大きな影響力を及ぼします。マンションという莫大な費用のかかるビジネスモデルだからこそ日程管理は重要で、日程ありきで設計、協議、施工と着実に進めていく必要があります。
■話せること
マンション周りに関わる全ての流れや細かなこと。
長谷工コーポレーションのビジネスモデル。表面上オープンにしているビジネスモデルのため、なぜ競合他社は真似出来ないのか。
プロフィール 詳細を見る
職歴
ネット物販メイン 個人事業主
- 個人事業主 2017/4 - 現在
長谷工コーポレーション 本社
- 副主任 2011/4 - 2017/3
長谷工アーベスト
- 2013/9 - 2014/3
このエキスパートのトピック
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マンション関連は市場動向含め自信があります。について話せます
問い合わせ■背景 TVCMでも流れている通り、マンションのことならご相談ください。長谷工は土地取得〜竣工管理までのフルパッケージの一貫したビジネスモデルで強みです。そのため必然的に多くの情報が身につきました。特に行政折衝や近隣住民折衝とのやり取りなど見落としがちな部分はお答えできますのでお任せ下さい。 6年間 長谷工コーポレーション本社にて勤務。 首都圏のすへてを経験。 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県。 千葉県は船橋市は当然のこと印西市まで。船橋市では開発行為を経験。 埼玉県は埼玉市は当然のこと大宮まで。 茨城県はつくばエクスプレスが出来てから飛躍的に地価が上がり、特に研究学園が人気です。他にも守谷、みらい平とまだまだ未開の地も多く○○村まで経験しました。 神奈川は横浜市は当然のこと小田原市、鎌倉市まで。 1番案件に携わり横浜市と官民JV共同で行う緑区十日市場計画を経験。また地理上高低差がある土地が多く、中には20mほどの高低差の敷地を切り盛り(開発行為)する案件に携わりました。 金額は億単位のプロジェクトが全く珍しくありません。 敷地規模も1haを超える事もしばしばでした。 事業も多様化し、設計施行のみの場合や測量から企画設計の案件と様々です。 そして東京都。区によって審査にバラツキがあります、 また区をまたぐ敷地案件も多く、貴重な体験もあります。 ■話せること 基本的に個人情報以外はお話できるかと思います。 プロジェクトを進める上で、行政側も人です。そのため良好な関係を築けるかなど、実は非常に大事です。 本音を言うと、行政側に贔屓目で見てもらえることも多くあり、売上気に関わる案件などはお願いすると、優先的気おこなつてくれたりましたす。 また特に横浜市は待機児童が多く、保育所の設置要望があります。施主の判断で入れるところもあり、認可保育園は敷地を市に寄与するとになりますが、大きな施主はどその辺のバランスが上手です。 行政は本当に縦割りで横の繋がりがほぼ無いです。なので難航することが多々ありますが根気強く足を運び、架け橋になる役目を担う場合もあります。
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マンションに紐付く物事
¥30,000~■ 具体的な経験の内容 長谷工本社勤務はマンション建設に関わる全ての業務、土地関連、デベロッパー会社との関わり、建設費用や日程、建設許認可、現場。 長谷工規模になると莫大な金額の元プロジェクトが日々発足される。少なくとも一つのプロジェクトでの費用は億単位。伴い本社内でも業務は上記に挙げたように細分化されており、 マンション用地をメインとした用地取得部門、 マンション用地となる建築基準法、都市計画法の基準を満たしているか。または道路の拡張などを行えばマンション用地に変えることができるかの調査、建築確認許可が降りるまでの法律と各行政ごとに違う条例の手続きを始めとした日程と許認可取得業務を所属していた開発推進部が行なう。 建築基準法や景観法に基づき設計するエンジニアリング事業部。 事業が決まった際の現場統括部 そして雛形は全ての日程、コストをまとめ上げデベロッパーとコストのすり合わせを行なうゴリゴリの営業部。と別れる。 私がいた開発推進部は社内の調整役と許認可取得と日程管理。用地取得部がマンション用地を取得し、所管行政へ工事着工までの条件、日程を洗い出し設計部と共に着工へ向けて事業を推進。着工後も現場と設計と開発推進部の3部門による打ち合わせ。 そのため用地からマンションが出来上がるまで一連の流れ金額、法律を把握していた。 ■ 実績や成果 デベロッパーと長谷工のの民間主導のプロジェクトでは請負費用100億程、１haほどの案件に携わり、同時並行で複数案件が当然の中、トータル40案件ほどのマンション計画に携わった。 また、行政と都市計画から決めるプロジェクトにも多く半民間半公共事業としても携わった。 ■ そのときの課題、その課題をどう乗り越えたか プロジェクトが正式に事業として決まった後でも 社内は別会社のような風土であったため まずは社内での打ち合わせを重ね、長谷工としての意向を理解し、デベロッパー、行政機関などの外的要因をも当事者意識を持たせることを意識。 長谷工はもちろんデベロッパーとしても億の売上げを四半期のどこのタイミングで計上、公開するかが株主と世論への大きな影響力を持つ。そのため一度決まった日程は死守しなければならない。日程管理で大きく読めないところは外的要因である行政機関。なぜならば行政機関は各市町村の住民への配慮が何よりも重要なため、保守的。住民の反発が強い場合何かしらの理由をつけ、手続きを伸ばし、それしか住民への配慮材料がないとしていた。(法律で基準に準じていれば当然民間事業を拒むことは出来ない。)昨今の待機児童問題が騒がれる中、マンション建てるなら保育園を民間事業者負担で作って欲しいなどの『要望』をしてくる事も珍しくない。 努力義務の『要望』なのか、条文に書かれている必須事項なのか。情報を正確にデバロッパーに伝えながら、日程厳守大前提の中、妥協点の提案など社内外の折衝を重ねることで都度先手を取りつつ優位に話を進めていた。 それでも住民が断固として反対運動をいてくることもある。法律的には良くても。そんな時に、建設、政治、お金という切り離せない文化も目の当たりにし、現実である現代社会に疲弊する瞬間も多々あった。 ■ 業界構造（トレンド/主要プレイヤー/バリューチェーン等）の知見の有無 バブルの崩壊前から現在に至るまでの不動産価値、景気によるデベロッパーの移り変わりなど、世の中の流れ、パワーバランスなどの理解ぎ深まった。長谷工コーポレーションの本社にいたことで、土地の出所や子会社である販売会社に約半年間の研修もあり、市場の流れも知ることができ、知見は広いと自負している。 マンション建設数では断トツで日本一である長谷工にいれたことは、クライアントの財閥系の動向など他社では経験できないことを経験した。 また、宅建士の資格も有しており、知識を備えた上で実務に当たれたことで不動産への知見と経験は広く多い。 ■ 関連する論文やブログ等があればURL ■ お役にたてそうと思うご相談分野 土地取得、売却を始めとした不動産の知見 マンションに関わる全てのこと。 金融商品のように比較的流動性の高い資産ではなく固定資産としての分野 都市計画法を始めとした各種建築法令関係の手続きや実態。