概要
日・米・欧 6社の証券会社で約27年間仕事をしてきました。米国公認会計士です。ご相談は曜日、時間にかかわらず調整のうえご対応させて頂きます。
職歴
開示前(決済前には開示されます)
2006年銀行による借入金にて不動産投資（渋谷区・分譲マンション約50平米）、賃貸運用を開始し、2009年更に他銀行より借入金を元手に頭金を入れず、追加で5戸分譲マンション（目黒・新宿・品川 計約200平米）に投資、賃貸運用をしました。2013年の第一次安倍政権による経済刺激策（アベノミクス）により、株式共に不動産価格も上昇し始め保有する約80平米の大きめの物件は、家賃の変動性及び人口動態の変化から長期の賃貸運用には向かないと思い売却し、利益を得ました。5戸は現在も賃貸運用継続中。
着実にテナント様からの家賃収入により、借入金の元金・利息その他経費等を賄い、キャッシュフローは黒字を確保。表面利回りは5％程度ですが、全て投資の原資は借入金により利回りは算定不能で、現状運用継続により無限大の利回り。減価償却による損金計上により税務申告上は赤字、給与所得との損益通算も行ってきた。日本銀行の大規模金融緩和及びマイナス金利政策により、保有する物件の評価額は投資時より約4割上昇。
世界中の主要都市と比較し東京の利便性、調達金利と家賃利回りのイールドスプレッド(利回りの幅)が大きく、不動産に対するバブル崩壊後の後遺症、負のイメージ、バリュエーションは何れ修正されると信じた。
リーマンショック後の外資系ファンド換金売りのタイミングを好機ととらえ、逆風下で敢えて投資。
証券業界に身をおき、投資とバリュエーションに対して常に知見を磨いてきた。
不動産投資と賃貸運用、税法上のメリットについて
東京都
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