日本の開発プロジェクトを20年、現在まで 中国・香港・マレーシア・ジャカルタで10年海外のPM業務の経験有。

  • 不動産(建設コンサル)
  • コンサルタント/リサーチ

経験内容

私が以前マレーシアの不動産売買・賃貸前の調査についてまとめたレポートを抜粋させていただきました。
マレーシアの不動産購入の際の注意点
弊社の経験上、マレーシアでの不動産購入で気をつけなければならない点は大 きく4つです。
1. 土地登記書面の確認
2. 土地周辺インフラの確認
3. 契約書条件の確認
4. 既存建物の状況調査、書面調査 (中古建屋を購入、もしくは借りるケースの場合)
1.土地登記書面の問題事例

既存工業用地にデポジット支払後、弊社が調査に入った事例です

弊社調査後、3つの問題点が発見されました。
1)登記書面の図面と現況の敷地形状が異なる事
2)所有権移転登記の手続きが10年以上、登記所で止まっている事
3)2に加え、合筆が完了されておらず建築申請及び許可申請に相当時間がかかる事
1)から3)までの問題を解消し建築完了をおこなうと、プロジェクトが一年以上遅れるため、土地 の購入を断念。デポジットの2%を放棄し、別の土地を購入しプロジェクトを完了しました。
2.土地周辺インフラの事例

土地購入後、弊社がPM(プロジェクト・マネジメント)業務に入った事例です

土地価格が安く、好物件なように思われましたが調査の結果2つの問題点が発見されました。
1)開発したばかりのエリアであったため、電気、給排水、電話のインフラが未整備であった
2)数キロ先の変電所から電気供給を行うと引込費用だけでも2millionRM(当時のレートで約6 千万 円)の費用が必要であった
本件の場合は、幸運な事に隣地で別の工場がほぼ同時期に着工したため、弊社が交 渉を行い、電気引込含めインフラ費用を折半することで合意でき、約半分に抑える事ができました。 インフラの調査はコスト、スケジュールに大きなインパクトを与えるため、土地購入の際には必ずチェックが必要です。

3.契約書条件の事例

デベロッパーの開発地の土地契約書(SA)締結前に、弊社が調査に入った事例で す

契約書を見ると、2つほど問題点が見つかりました。
1)建築社条件付契約(指定業者にて設計、施工を行う条件)である事
2)土地の造成完了前に全額支払いする条件であった事
1)については一旦条件を飲んでしまうと建築費・品質のコントロールが全く効きません。また日本と 異なり、マレーシアでは施工会社が設計・施工を請負う事は難しく、設計上の瑕疵が発生した場合は、 施工側が逃げ、責任不在になるケースが多く見られます。
2)については、開発用地にもし瑕疵がみつかったり、何らかの事情で造成工事がストップした場合に、 土地の受取が不可能になります。
本件のケースでは、1)については当社が粘り強く交渉し、契約書から建築条件を外し、2)については 弁護士経由で完了後全額支払いとの条件に変更いたしました。 弁護士は契約書の書面しかチェックをおこないません。本件のような建設工事の伴う売買には、事業主様の立場で契約内容やプロジェクト内容を見定めることのできるコンサルタントが必要になります。
4.既存建物の状況調査の事例

中古物件を借りる賃貸借契約前に弊社が調査に入った案件です

調査後、大きく4つの問題点が発見されました。
1)図面表記に無い5箇所以上の違法増築もしくは改築がある事
2)既存設備・機器が図面と違う、壊れている等の瑕疵が多数ある事
3)変圧器等の所有権が前のテナントのままとなっており、追加コストがかかるが事
4) 固定資産税等の税金の滞納が見られた事
本件は賃貸借契約前であったため、当社の報告書及び概算ベースで賃貸費用から上記費用をオーナー 負担とする事ができました。

地域

東京/横浜/ 埼玉/名古屋/ 中国( 深セン)/香港/ クアラルンプール/ ジャカルタ

役割

主任一級建築士/ 宅地建物取引士/営業マネージャー/ プロジェクトマネージャー/マネジメントダイレクター

規模

PM業務では最大30人規模の技術者のマネージメント経験有

期間
1989年 〜 2018年頃
関連する職歴
  • 旭化成株式会社 設計課長
  • Asian Innovation Company Limited Management Director
  • Structuretone asia Construction Manager
  • 株式会社拓工 建築課長

氏名・職歴の開示について

氏名:(開示前)

Asian Innovation Company Limited / Management Director

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自己紹介

日本で20年、中国、香港、マレーシア、タイ、インドネシアでプロジェクトマネージャーとして各種プロジェクトを10年携わってきました。現在その経験を生かし、クアラルンプールにて商談、 会計、金融、建築、不動産、教育分野の通訳に特化したサービスを提供しています。宜しくお願いします。

職歴

  • Asian Innovation Company Limited /Management Director

    2014/3 在職中

  • Structuretone asia /Construction Manager

    2010/3 2014/3

  • 株式会社拓工 /建築課長

    2008/4 2010/1

  • 旭化成株式会社 /設計課長

    1989/4 2008/3